酒店测评|拿项目即遇到疫情，后期经营如何?
2022-01-17 15:11:34 来源：
摘要：选择酒店品牌的方向要明确：一、针对物业形态选品牌；二、如果是大体量物业，可以考虑选择不同档次的品牌来搭配；三、品牌所在集团的...
摘要：选择酒店品牌的方向要明确：一、针对物业形态选品牌；二、如果是大体量物业，可以考虑选择不同档次的品牌来搭配；三、品牌所在集团的背景要强大，面对新品牌不要怕，因为新品牌会受到集团的重点扶持，相应的，也会有一些福利政策。
项目名称 I 北京通州环球度假区丽柏酒店
投资人 I 侯宝志
投资人 I 侯宝志
物业位置得天独厚，距离北京环球影城主题公园仅600米（直线距离），驱车前往只需7分钟。
酒店产品设计深受年轻人喜好，开业即满房，综合RevPAR达407元。171间房整体投入2200万左右，投资人预测3.4年左右即可收回成本。
这样一家位置好、经营数据诱人的酒店，您能想象，他从拿项目到开业耗时2年，从施工、被迫停工、到开业中间经历了什么？在面对北京严峻的防疫政策下，又如何能做到“开门红”的漂亮数据？
本期，我们一起看看侯宝志的酒店投资故事，希望可以为各位投资人带来一定的参考和借鉴。
酒店产品设计深受年轻人喜好，开业即满房，综合RevPAR达407元。171间房整体投入2200万左右，投资人预测3.4年左右即可收回成本。
这样一家位置好、经营数据诱人的酒店，您能想象，他从拿项目到开业耗时2年，从施工、被迫停工、到开业中间经历了什么？在面对北京严峻的防疫政策下，又如何能做到“开门红”的漂亮数据？
本期，我们一起看看侯宝志的酒店投资故事，希望可以为各位投资人带来一定的参考和借鉴。
01
项目背景
项目背景
1、投资人背景：
侯宝志在酒店投资前，投资过农产品交易中心，也从事过商业地产租赁。第一次投资酒店，便选择了一栋32000方的物业，加盟了2家品牌（1家中高端，1家高端）。
2、项目位置：
侯宝志在酒店投资前，投资过农产品交易中心，也从事过商业地产租赁。第一次投资酒店，便选择了一栋32000方的物业，加盟了2家品牌（1家中高端，1家高端）。
2、项目位置：
北京通州环球影城丽柏酒店，坐落于北京通州市旅游文化区，距离北京环球影城主题公园仅600米（直线距离），除了北京环球度假园区内的2家酒店（环球影城大酒店、诺金度假酒店）外，该项目距离影城最近，可谓占据了得天独厚的位置优势。项目交通也很方便，紧邻地铁7号线，搭乘3站即可到达游乐园区，如果驱车前往园区只需7分钟。
北京通州环球度假区丽柏酒店 门头
3、选择品牌的过程：
侯宝志坦言，结合商圈和物业位置，酒店品牌定位就很重要。考虑到门店位于旅游区，旅游人群尤其是年轻人比较多，所以在产品设计上需要选年轻人喜欢的风格；同时游客多，酒店溢价也好做，需要选运营能力强的团队。
所以在选择品牌时，侯宝志先多家品牌对比，2020年5月，接触到丽柏品牌后，6月他便加盟了丽柏品牌，之所以品牌确定得很快，主要原因如下：
① 同一个物业两家酒店，打造高端品牌+中端品牌的组合
因物业面积较大，规划后决定做成两家酒店；考虑到环球影城的消费市场，决定以高端品牌+中端品牌组合的方式。当时高端品牌已选定，在中高端品牌中做选择。
②先选集团再选品牌，有丽笙+锦江做背书，丽柏品牌集团背景强大
侯宝志表示选择品牌，要看品牌所在的集团实力。他先选择认可了锦江酒店集团，觉得酒店属于重资产投资选择国企比较稳健；认识的对接人推荐了丽柏品牌，了解后才知道丽柏酒店是锦江国际收购的国外酒店集团（丽笙酒店集团）旗下的中高端品牌，在国外项目比较多，有一定的的全球知名度。
③选择新品牌，看好其溢价空间
对比多个品牌后，侯宝志觉得老品牌在市场上有了一定的认知度，市场对其房间定价有了一定的固化认知。但是如果做一家在国内市场相对比较新，随着外部环境的变化，品牌的价格调整就可以很灵活，溢价空间也比较强。
深度了解后得知丽柏品牌因为进入中国国内时间短，相对比较新，但是目前国内签约门店数已经有几十家，北京首都机场也有一家门店在筹建中，自己也不算是第一个“吃螃蟹”的人，不会太冒险。
④丽柏品牌设计感和服务理念，比较符合当下年轻人喜好
看了品牌的上海样板间和加盟手册，觉得丽柏品牌的设计感比较强。首先是颜色的搭配，由红、黄、蓝、灰四种颜色组成，感觉给人第一印象比较独特，容易记得住，也很大气、简洁但是高级。
侯宝志坦言，结合商圈和物业位置，酒店品牌定位就很重要。考虑到门店位于旅游区，旅游人群尤其是年轻人比较多，所以在产品设计上需要选年轻人喜欢的风格；同时游客多，酒店溢价也好做，需要选运营能力强的团队。
所以在选择品牌时，侯宝志先多家品牌对比，2020年5月，接触到丽柏品牌后，6月他便加盟了丽柏品牌，之所以品牌确定得很快，主要原因如下：
① 同一个物业两家酒店，打造高端品牌+中端品牌的组合
因物业面积较大，规划后决定做成两家酒店；考虑到环球影城的消费市场，决定以高端品牌+中端品牌组合的方式。当时高端品牌已选定，在中高端品牌中做选择。
②先选集团再选品牌，有丽笙+锦江做背书，丽柏品牌集团背景强大
侯宝志表示选择品牌，要看品牌所在的集团实力。他先选择认可了锦江酒店集团，觉得酒店属于重资产投资选择国企比较稳健；认识的对接人推荐了丽柏品牌，了解后才知道丽柏酒店是锦江国际收购的国外酒店集团（丽笙酒店集团）旗下的中高端品牌，在国外项目比较多，有一定的的全球知名度。
③选择新品牌，看好其溢价空间
对比多个品牌后，侯宝志觉得老品牌在市场上有了一定的认知度，市场对其房间定价有了一定的固化认知。但是如果做一家在国内市场相对比较新，随着外部环境的变化，品牌的价格调整就可以很灵活，溢价空间也比较强。
深度了解后得知丽柏品牌因为进入中国国内时间短，相对比较新，但是目前国内签约门店数已经有几十家，北京首都机场也有一家门店在筹建中，自己也不算是第一个“吃螃蟹”的人，不会太冒险。
④丽柏品牌设计感和服务理念，比较符合当下年轻人喜好
看了品牌的上海样板间和加盟手册，觉得丽柏品牌的设计感比较强。首先是颜色的搭配，由红、黄、蓝、灰四种颜色组成，感觉给人第一印象比较独特，容易记得住，也很大气、简洁但是高级。
北京通州环球度假区丽柏酒店 客房
其次在产品设计上，丽柏提到现代年轻人的流行词“精致主义”，追求品质感、设计感、便捷、舒适、人性化，所以看到餐厅也可以做酒吧、24小时的美食自助柜、欢迎茶等环节设计，觉得都是很实用的产品设计。
⑤丽柏品牌团队的专业性，给予了合作上的信心
侯宝志分享到在丽柏品牌之前，自己已经有一家意向的中端品牌，后经朋友引荐认识了丽柏品牌CEO谌业伟。双方先在线上简单交流，而后谌总亲自飞到北京，双方进行了面聊，面聊中谌总详细讲解了品牌理念和未来发展方向、展示了丽柏品牌产品以及详细的单房造价表、结合物业情况分析了加盟丽柏的投资预算和回报，让人感受到团队是在踏实地做产品，专业的做事态度是站在投资人角度出发，给人安心感，所以最终加盟了丽柏品牌。
⑤丽柏品牌团队的专业性，给予了合作上的信心
侯宝志分享到在丽柏品牌之前，自己已经有一家意向的中端品牌，后经朋友引荐认识了丽柏品牌CEO谌业伟。双方先在线上简单交流，而后谌总亲自飞到北京，双方进行了面聊，面聊中谌总详细讲解了品牌理念和未来发展方向、展示了丽柏品牌产品以及详细的单房造价表、结合物业情况分析了加盟丽柏的投资预算和回报，让人感受到团队是在踏实地做产品，专业的做事态度是站在投资人角度出发，给人安心感，所以最终加盟了丽柏品牌。
北京通州环球度假区丽柏酒店 大堂
02
项目数据
| 项目名称 | 北京通州环球度假区丽柏酒店 |
| 开业时间 | 2021年11月30日 |
| 物业面积 | 10000㎡ |
| 房间数量 | 171间 |
| 单房改造成本 | 13万左右（不含租金） |
| 预测回报期 | 3.4年左右 |
| 开房率 | 100%（2021年12月） |
| RevPAR | 407元（2021年12月） |
| 单房运营成本 | 130元（不含租金） |
数据来源于投资人
由于项目之前是老旧办公楼，包括外立面、内部结构等都需要拆除、二次结构重建，整体总投资5000万（不含租金）。仅丽柏酒店171间房，总投资成本大约2200万左右，单房投资（不含租金）大概在13万左右，酒店的装修造价严格控制在了最初的预算范围之内。
门店于2021年11月30日开业后，至今连续满房，截止至12月31日，综合RevPAR达407元，最高RevPAR达429元。
侯宝志根据当前的门店经营情况，坦言由于疫情原因，酒店的投资回报期估计会比自己原本预期的2年多延后些，但好在有门店团队的专业运营，估计会控制到3年多。
门店于2021年11月30日开业后，至今连续满房，截止至12月31日，综合RevPAR达407元，最高RevPAR达429元。
侯宝志根据当前的门店经营情况，坦言由于疫情原因，酒店的投资回报期估计会比自己原本预期的2年多延后些，但好在有门店团队的专业运营，估计会控制到3年多。
北京通州环球度假区丽柏酒店 严选柏物零售展示区
03
项目满意点
结合整体的项目投资，如果从专业性、服务等角度进行打分，侯宝志坦言5分是满分，可以给到4.8分。主要的满意点有：
1、酒店产品设计风格定位准确，受年轻客群的喜爱
侯宝志观察门店主要客群年龄在20-40岁左右，以年轻人为主，了解后得知他们比较喜欢门店前卫的设计风格、轻松的氛围和人性化的服务，很多客人给出的评价是“简约，舒适”。
2、团队专业、筹建成本和运营成本把控得比较好
①筹建期成本把控：筹建期除了品牌CEO谌总时常关心项目进度外，其领导的团队也非常专业，比如工程总监幸总多次从外地飞到北京，给到门店专业性的指导；品牌还安排了一个工程监理，也比较专业，在水电改造、房间施工中的不合理点等关键环节都给到了专业的建议并及时纠正。
专业团队多次、及时线上和线下指导，确保了项目的筹建成本控制在预算之内。
②运营成本控制：目前，门店单房运营成本130元，主要通过开源节流进行控制，具体表现在以下方面：
A、采购管理。客房易耗品选择在锦江平台的GPP上采购，质量能够保证价格相对最优，采购数量可控，避免大量物资积压；
B、人力资源管理。客房员工经过严格的专业训练才能上岗，并通过衣食住行等方面，提高员工的归属感，避免员工离职；
C、物品管控。独立封装的一次性用品（如洗漱用品等）在未启封并保留完整封条的情况下，可被回收进行再利用；
D、设备保养。对于家具打蜡、地毯清洗等，会有专人负责定期检修，小坏小修，随坏随修；
E、能源管理。部门明确专门的节能负责人，加强检查监督，如水龙头水流的大小进行适当调控，避免浪费，公区避免长明灯等，严格管理，严格要求，并及时做好巡视检查记录；同时提高员工对节能降耗工作的紧迫性及重要性的认识，定期对员工进行相关业务培训。
1、酒店产品设计风格定位准确，受年轻客群的喜爱
侯宝志观察门店主要客群年龄在20-40岁左右，以年轻人为主，了解后得知他们比较喜欢门店前卫的设计风格、轻松的氛围和人性化的服务，很多客人给出的评价是“简约，舒适”。
2、团队专业、筹建成本和运营成本把控得比较好
①筹建期成本把控：筹建期除了品牌CEO谌总时常关心项目进度外，其领导的团队也非常专业，比如工程总监幸总多次从外地飞到北京，给到门店专业性的指导；品牌还安排了一个工程监理，也比较专业，在水电改造、房间施工中的不合理点等关键环节都给到了专业的建议并及时纠正。
专业团队多次、及时线上和线下指导，确保了项目的筹建成本控制在预算之内。
②运营成本控制：目前，门店单房运营成本130元，主要通过开源节流进行控制，具体表现在以下方面：
A、采购管理。客房易耗品选择在锦江平台的GPP上采购，质量能够保证价格相对最优，采购数量可控，避免大量物资积压；
B、人力资源管理。客房员工经过严格的专业训练才能上岗，并通过衣食住行等方面，提高员工的归属感，避免员工离职；
C、物品管控。独立封装的一次性用品（如洗漱用品等）在未启封并保留完整封条的情况下，可被回收进行再利用；
D、设备保养。对于家具打蜡、地毯清洗等，会有专人负责定期检修，小坏小修，随坏随修；
E、能源管理。部门明确专门的节能负责人，加强检查监督，如水龙头水流的大小进行适当调控，避免浪费，公区避免长明灯等，严格管理，严格要求，并及时做好巡视检查记录；同时提高员工对节能降耗工作的紧迫性及重要性的认识，定期对员工进行相关业务培训。
北京通州环球度假区丽柏酒店 餐厅
3、门店运营团队专业，能创造出好的业绩。尤其是店长的综合能力强，店总必须由品牌CEO亲自面试，评估通过后派驻。店长在团队管理和营销方面做得都比较好，创造了好业绩。
①筹建期，店长便已进驻到门店做好后期运营准备。筹建期店长到位后，针对装修中如何做好运营准备等都提出了合理的专业建议，这点很重要；
②店长到店后就开始高效、全面着手招聘，积极培训员工，并培养了几名精干的得力助手；
③筹建期就开始做宣传营销。店长到店后迅速搭建销售团队，制定合适的营销计划，开始了前期宣传；针对门店周边的3-5公里的公司、企事业单位签定协议客户，积极促进门店收益；
④针对门店所处的环球度假区氛围，门店除了满足客人的洗好澡、睡好觉、吃好早餐的基本需求之外，还增加了很多特色服务，明显提升了门店的入住率、好评率，比如：
A、会员下午茶：金卡以上会员可以在门店免费享受下午茶，缓解旅途中的舟车劳顿。这也是提高会员转化和中央预订率非常有效的手段。
B、一站式服务体验 ：客人到店如有问题，找到任何工作人员都可以进行咨询，门店的管理是无需交接，由一个人全程办理并负责解决；
C、网红打卡地：门店受欢迎的几个打卡地是，网红餐厅打卡地、菲特尼斯打卡地（健身打卡地）、网红萌宠玲娜贝儿拍照打卡地。大概约有30%的客人到菲特尼斯打卡并健身，娱乐、休闲两不误。
D、哈利波特法袍租赁：哈利波特法袍特定房间里可以买、租，也可以在预定指定房间里免费外穿。
E、退房赠送精美伴手礼：订房即送伴手礼，目前的伴手礼是保温杯，预计后续会调整为魔方或环球影城胸章。
其他的特色服务还有在门店可以免费提供汽车充电桩、订制亲子房送儿童护肤套装等。
①筹建期，店长便已进驻到门店做好后期运营准备。筹建期店长到位后，针对装修中如何做好运营准备等都提出了合理的专业建议，这点很重要；
②店长到店后就开始高效、全面着手招聘，积极培训员工，并培养了几名精干的得力助手；
③筹建期就开始做宣传营销。店长到店后迅速搭建销售团队，制定合适的营销计划，开始了前期宣传；针对门店周边的3-5公里的公司、企事业单位签定协议客户，积极促进门店收益；
④针对门店所处的环球度假区氛围，门店除了满足客人的洗好澡、睡好觉、吃好早餐的基本需求之外，还增加了很多特色服务，明显提升了门店的入住率、好评率，比如：
A、会员下午茶：金卡以上会员可以在门店免费享受下午茶，缓解旅途中的舟车劳顿。这也是提高会员转化和中央预订率非常有效的手段。
B、一站式服务体验 ：客人到店如有问题，找到任何工作人员都可以进行咨询，门店的管理是无需交接，由一个人全程办理并负责解决；
C、网红打卡地：门店受欢迎的几个打卡地是，网红餐厅打卡地、菲特尼斯打卡地（健身打卡地）、网红萌宠玲娜贝儿拍照打卡地。大概约有30%的客人到菲特尼斯打卡并健身，娱乐、休闲两不误。
D、哈利波特法袍租赁：哈利波特法袍特定房间里可以买、租，也可以在预定指定房间里免费外穿。
E、退房赠送精美伴手礼：订房即送伴手礼，目前的伴手礼是保温杯，预计后续会调整为魔方或环球影城胸章。
其他的特色服务还有在门店可以免费提供汽车充电桩、订制亲子房送儿童护肤套装等。
4、品牌总部团队的大力支持
①在筹建期时，丽柏品牌总部的营销团队就开始为门店造势，提前铺垫流量；在门店开业到元旦期间，也持续通过自己的官方媒体以及联手其他专业媒体合力为门店宣传造势，带动了门店业绩。
门店目前门店客源会员约42%；协议会员和OTA约各占25%；其他则是散客。
②平时，丽柏品牌CEO谌总会通过晨会、在线培训的方式辅导门店员工，指导门店的销售团队如何提升业绩；也会分享2022年的品牌发展方向和战略，提升团队凝聚力和战斗力，帮助门店持续打开市场，提升收益。
侯宝志表示，在品牌和全体员工的努力下，虽然北京仍然面对冬奥会来临的防疫严峻政策，但北京通州环球度假区丽柏酒店一直坚持以专业化、高品质的服务来迎接客人。他感慨地说：“疫情对环球影城的冲击很大，原来已经想好酒店收入肯定要减少，但北京通州环球度假区丽柏酒店开业以来，连续满房，RevPAR从最开始的350上升到目前的407，我认为选对团队很重要！好的团队能够用高品质、高标准来面对危机，能够让门店更有竞争力。”
04
项目遗憾点和处理方式
项目遗憾点和处理方式
整个项目从2020年初签订物业，到2021年11月开业，2年时间，侯宝志回忆整个项目的筹建过程，可谓“好事多磨”。
1、由于疫情以及物业等外部客观原因，从签订物业到门店开业，整个筹建周期比较久：
①疫情原因延后了项目动工时间:刚签订物业合同后，就遇到2020年初疫情爆发，2020年1-6月份项目处于停滞状态，6月份才确定好品牌、出设计图纸、找施工团队。
②施工过程中，北京的气候和防疫政策影响了筹建进度:北京1-2月的极冷气候和疫情反复，以至于项目不得不停工，原打算春节过后继续施工。2021年春节北京防疫政策有了更严格的管控，一些返乡的装修工人无法回京，这样整个项目从年前到年后将近耽误了3个月。
③物业形态导致改造难度升级：该物业原本是老旧办公楼，物业从里到外，包括外立面、内部结构都需要拆除、重建搭建、做二次结构，工程量巨大。
但好在整个项目中，品牌方一直关注项目施工进展，也会给到专业的指导建议，这样除了不可抗拒的因素外，整体筹建还算顺利。
2、在与设计公司的合作中，设计公司提供的服务有待于优化
侯宝志表示，当时选择的是品牌方推荐的上海设计公司，设计费用比较合理，但设计公司不在北京本地，业务也比较繁忙，设计师一直通过线上交流，未能亲自来到现场测算，导致在给出图纸以及修改图纸这些方面上降低了效率。
但侯宝志也比较理解，他建议品牌方可以适当提高设计费，设计师能够亲自到项目现场勘测，并能不定期地进行线下沟通，这样工作可以更高效。
1、由于疫情以及物业等外部客观原因，从签订物业到门店开业，整个筹建周期比较久：
①疫情原因延后了项目动工时间:刚签订物业合同后，就遇到2020年初疫情爆发，2020年1-6月份项目处于停滞状态，6月份才确定好品牌、出设计图纸、找施工团队。
②施工过程中，北京的气候和防疫政策影响了筹建进度:北京1-2月的极冷气候和疫情反复，以至于项目不得不停工，原打算春节过后继续施工。2021年春节北京防疫政策有了更严格的管控，一些返乡的装修工人无法回京，这样整个项目从年前到年后将近耽误了3个月。
③物业形态导致改造难度升级：该物业原本是老旧办公楼，物业从里到外，包括外立面、内部结构都需要拆除、重建搭建、做二次结构，工程量巨大。
但好在整个项目中，品牌方一直关注项目施工进展，也会给到专业的指导建议，这样除了不可抗拒的因素外，整体筹建还算顺利。
2、在与设计公司的合作中，设计公司提供的服务有待于优化
侯宝志表示，当时选择的是品牌方推荐的上海设计公司，设计费用比较合理，但设计公司不在北京本地，业务也比较繁忙，设计师一直通过线上交流，未能亲自来到现场测算，导致在给出图纸以及修改图纸这些方面上降低了效率。
但侯宝志也比较理解，他建议品牌方可以适当提高设计费，设计师能够亲自到项目现场勘测，并能不定期地进行线下沟通，这样工作可以更高效。
05
投资人建议
投资人建议
对于新的酒店投资人，侯宝志有如下投资建议：
1、选对物业很关键
首先，物业所处的商圈要能带动酒店的客流，这对提升酒店的经营数据至关重要；其次，租金要合适。以上两方面条件适宜，可以高效完成物业签约。
2、选对品牌很重要
选择酒店品牌的方向要明确：一、针对物业形态选品牌；二、如果是大体量物业，可以考虑选择不同档次的品牌来搭配；三、品牌所在集团的背景要强大，面对新品牌不要怕，因为新品牌会受到集团的重点扶持，相应的，也会有一些福利政策。
3、选择专业、靠谱的团队，省时、省力、省心
结合整体的项目投资，如果从专业性、服务等角度对品牌进行打分，侯宝志坦言5分是满分，可以给到4.8分。
这是一个很高的分数，也是对丽柏团队从上到下持续、一致的努力的认可，尤其是在营销方面，从谌总到门店所有员工，大家一直在保持着高昂的战斗力和激情，为门店赢来了良好的口碑和不俗的业绩。
展望2022年，对于即将到来的春节，侯宝志表示，最近门店的预订量有所上涨，而面对即将到来的冬奥会（2月4日-2月20日），侯宝志坦言北京可能会在防疫及人流管控上变得更加严格，但门店距离冬奥会比赛场地较远，对门店的客流影响较小。他相信开春后旅游会逐渐恢复，北京通州环球度假区丽柏酒店也会不断打破预期，拥有更好的收益！
1、选对物业很关键
首先，物业所处的商圈要能带动酒店的客流，这对提升酒店的经营数据至关重要；其次，租金要合适。以上两方面条件适宜，可以高效完成物业签约。
2、选对品牌很重要
选择酒店品牌的方向要明确：一、针对物业形态选品牌；二、如果是大体量物业，可以考虑选择不同档次的品牌来搭配；三、品牌所在集团的背景要强大，面对新品牌不要怕，因为新品牌会受到集团的重点扶持，相应的，也会有一些福利政策。
3、选择专业、靠谱的团队，省时、省力、省心
结合整体的项目投资，如果从专业性、服务等角度对品牌进行打分，侯宝志坦言5分是满分，可以给到4.8分。
这是一个很高的分数，也是对丽柏团队从上到下持续、一致的努力的认可，尤其是在营销方面，从谌总到门店所有员工，大家一直在保持着高昂的战斗力和激情，为门店赢来了良好的口碑和不俗的业绩。
展望2022年，对于即将到来的春节，侯宝志表示，最近门店的预订量有所上涨，而面对即将到来的冬奥会（2月4日-2月20日），侯宝志坦言北京可能会在防疫及人流管控上变得更加严格，但门店距离冬奥会比赛场地较远，对门店的客流影响较小。他相信开春后旅游会逐渐恢复，北京通州环球度假区丽柏酒店也会不断打破预期，拥有更好的收益！
