锦江都城布局华南市场，推动文化酒店发展
2021-04-30 17:29:27 来源：
在房地产行业纷纷选择向复合地产发展的背景下，获取物业项目的优质物业成为酒店投资的关键点。随着90后逐渐成为酒店消费的中坚力量...
▲锦江都城广州番禺万博酒店-外景
在小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇的主持下，敏捷集团酒店事业部总经理田文国、酒店投资人联盟佛山主理人覃汉录、锦江都城番禺万博酒店法人代表张英鹏、锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜就“地产公司与投资人与文化酒店的思维碰撞”话题展开深入交流。
01
酒店在租约投资的机会如何？
锦江都城番禺万博酒店法人代表张英鹏表示，敏捷地产在番禺周边投入较多，当时接触项目是一个整改的过程，即城市化提升的整体过程。回建了原先的村地，回建后发现适合出租。其他的模式，比如商业地产，现在比较稀缺。再就是配套型的商务酒店前景更好，因为有游乐型酒店针对游客。
投资人联盟佛山主理人覃汉录认为考虑投资的资产标准如下：一、如果没有产权的，价格在1万元以下的，会考虑投资；二、如果租约回报率在5年之内的，会考虑投资；三、如果资产回报率，包括租售比在12年以内，也会考虑，但超过12年，即使杠杆效率流转1倍，也不会考虑。
02
现在广州有哪些投资项目？资产合作机会是怎样的？
投资人联盟佛山主理人覃汉录表示会从项目的后发优势、会员数量多、门店少、竞争勿过于激烈这几个维度来考量。覃汉录认为高速成长期的品牌，是选择投资的标准之一。
敏捷集团酒店事业部总经理田文国认为做酒店运营或其他投资，首先要选择物业。要想物业零成本，除非自己持有，尤其是做酒店，找到合适的便宜的物业，是投资的关键。
田文国表示在广州和番禺等各个区域，有大量的使用权的土地，或者出让一定的年限时间，就可以做正规的物业，只是目前尚未在社会上公开征集，但这些物业，可以将使用权和经营权进行流转，产权费用低，这也是许多经营物业和投资人需要寻找的物业。
田文国认为位置不错、成本低、后续经营空间大是选择好物业的标准。整体来看，广州酒店投资市场机会很大，尤其是万博周边。田文国建议投资人关注广州的土地市场和物业投资市场，以及整个广州的人流和信息流。投资地段可以选择广州、佛山、深圳和东莞，这些城市目前还存在着便宜的物业。
03
从锦江都城的角度，如何看广州酒店投资市场的机会？
锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜表示，目前锦江都城取得的成绩，是发展团队和品牌团队的一致努力，打造出了品牌的好品质和好口碑。酒店最终是客人需求的体验感，是物业的感官，即物业的高度——它可以带给客人安全感。
虞瑜表示锦江都城稳步发展现项目超300家，讲究品质感，非盲目发展，同时希望做出溢价，一部分是房地产的溢价；另一部分是帮助投资人保障品牌的品质感。而物业的品质感和投资的品质感，也给消费者带来了非常好的体验价值。
▲锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜
04
如何看待锦江都城的欧式设计与华南其他的朴实风格的不同？
锦江都城品牌海外业务中心总监陈华表示，锦江都城的设计比较上海化，和华南地区一贯以来的中端产品，包括相对比其他品牌，都有所区别。随着城市的不断发展，产品应该推陈出新。
▲锦江都城广州番禺万博酒店-客房
05
对于锦江都城的商业设计和文化回归，产品体验感如何？
投资人联盟佛山主理人覃汉录认为，投资人关心的是投资回报，回报周期在5年之内的，想缩短在3年内。对于都城目前的设计，覃汉录表示稍显复杂，对于投资人来说，设计是否会增加成本，包括维护的成本，是投资人首先要考虑的。覃汉录说：“华南的极简比较实在，现在的一些文化设计，确实有文化底蕴，未来的持续性可能也更好，生命力更长，但目前会考虑尽快收回成本。”
锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜表示，最近接触的投资人，非常认可都城的设计，曾先后来到广州番禺长隆店进行考察。虞瑜说：“作为投资回报，品牌和业主之间应该多一些沟通，如果我们的业主是租赁物业，我们也要看市场，而且会分析市场报告。”虞瑜认为一线城市不讲究一模一样的产品，锦江都城倡导个性化连锁酒店，将产品设计嵌在设计元素里，是经过市场调研，并在市场研究沉淀之后，才开始推向市场。虞瑜说：“我们常说岭南文化，像广东粤语，还有广东的粥、汤、点心，它们都有着很深的文化沉淀。我们要将文化传承给下一代，也要展现出新生代的文化特点。未来的发展趋势是朝着文化方向走的，因为现在的年轻消费者是边玩边赚钱，未来的都城将迎合新生代的思想，而不是单纯卖房间。”
06
为什么在华南区域选择了一家具有华东气质的锦江都城？
锦江都城番禺万博酒店法人代表张英鹏表示，当时选投资时候，并没有刻意考虑华东或华南。锦江之星之所以选择在华南开店，是基于华南的商业底蕴氛围好，而投资人选择一家商务型酒店，也希望选择优秀的商务品牌。选择锦江都城，除了看了品牌关于投资方面的数据，包括投资回报周期，直接地讲，更希望加盟店能赚到钱。
07
酒店和资产的合作关系是？如何管理投资回报期望？
敏捷集团酒店事业部总经理田文国表示，敏捷深耕华南20多年，操盘的项目不仅只在广州、郑州，四川也在做，只要是城市更新的地方都会做，这也是资产再利用：一、对房产来说，是一个经济机会；二、对投资人来说，是一次投资机会。管理好投测和筹建，控制好成本，以合理的价格销售，这是最基本的。田文国认为目前确实存在一些好资源，选择物业具有一定的要求，自己也在观望合适的资源，当大量的类似的物业和成本控制下来，让投资人进行选择，就整个投资来讲，是既要保障开发商的利益，也要保障投资人的成本，剩下的就是要找到合适的品牌，比如说锦江都城。
08结语
小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇做总结性发言：越来越多的资产管理公司直接接触地产，投资人要力争成为机构投资人，勿成为散户投资人。广州的城镇化发展带来了很多填充的机会，比如目前推行的村集体使用权土地流转项目。
丁晓宇表示，酒店品牌，做的是旅游和个人消费。投资人做的投资和算法，需要控制资金。品牌公司与投资人要分清各自的角色，做好专业分工，用专业的服务，形成专业的合作，以真诚的态度友好沟通，达成理解，这是投资效益化的根本。
以核心投资人、核心品牌公司为主体的头部效应，在享受到市场的红利之后，才能从大型物业公司、地产公司拿到稳健、超利润的项目，而投资人和品牌公司一起求发展，各自的效率才能最大化。成熟的投资人看酒店投资，是一个“稳健型投资的保险市场”，而不是短周期、短回报，在良好的投资环境下，才会有良好的合作伙伴。
▲从左到右：小旦旦总裁兼品牌中国战略规划院专家委员丁晓宇、敏捷集团酒店事业部总经理田文国、锦江都城广州番禺万博酒店法人代表张英鹏、酒店投资人联盟佛山主理人覃汉录、锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜
锦江都城酒店品牌介绍
锦江都城是全球排名第二位的酒店集团--锦江国际集团旗下定位国际四星级的文旅探索型中高端酒店品牌，起源于上个世纪30年代的上海。目标客源为全球中产阶级旅居休闲商务客，凭借品牌国际化团队的管理让全球游客享受一种别致的文旅待客之道。目前已超300家酒店，遍布中国100多个城市。未来3-5年锦江都城品牌将沿“一带一路”国家布点60家酒店，全球将达到1000家酒店规模，致力于打造具有国际影响力的文创酒店品牌。锦江都城，点亮心视界。
